أسباب ارتفاع أسعار العقارات في الكويت وتوقعات 2008 جريدة الوطن

[حبرسري]

كتب طارق عرابي:
أعلن وزير التجارة والصناعة فلاح الهاجري أن "التجارة" ستشكل لجنة تقص لمعرفة أسباب الارتفاع القياسي لأسعار العقارات في الكويت بعدما قفزت تكاليف الإسكان في يوليو وأثارت مخاوف من إشعال التضخم. معربا عن أمله في عودة أسعار الأراضي والعقارات إلى المستويات التي تناسب مستوى دخول المواطنين، مشيراً إلى ان ندرة الأراضي في الكويت تعد من الأسباب المعروفة لارتفاع أسعار العقار لكن لا بد من وجود أسباب أخرى ستكشفها الدراسة التي ستنجزها اللجنة، وبعيداً عن الانتفاضة الحكومية ونتائجها المتوقعة فإن معرفة أسباب ارتفاع أسعار العقارات في الكويت مهمة تستحق الرصد
والمتابع للسوق العقاري المحلي لن يبذل جهدا كبيراً لملاحظة أن أسعار العقار شهدت تطورات كبيرة خلال السنوات الثلاث الأخيرة بشكل عام، إلا أن العام الحالي 2007 شهد وحده قفزة كبيرة في أسعار الأراضي بلغت نحو %100 كما أن هذه الأسعار لا زالت مرشحة للمزيد من الارتفاع فيما أرجع الكثير من المتداولين ذلك الارتفاع إلى عوامل تقليدية عديدة أولها ندرة الأراضي السكنية في الكويت، والمضاربة على العقار بشكل عام في كافة المناطق
ويحدد رئيس الخبراء السابق بوزارة العدل حسن راشد الغيص أسباب ارتفاع الأسعار لـ »الوطن« في السيولة الضخمة المتوفرة بالإضافة إلى إرتفاع أسعار العقار عالمياً، مؤكداً أن أسعار الأراضي السكنية والإيجارات في قطر مثلاً أصبحت أعلى من أسعارها في الكويت، وخاصة في القطاعين الاستثماري والتجاري، لكنه استدرك قائلاً أن العقار في 2007 حصد أعلى نسبة ارتفاع منذ تأسيس الكويت، إذ لم يمر على الكويت عام مثل عام 2007 بالنسبة للعقار.
وقال الغيص أن الكويت ليست الدولة الوحيدة التي تعيش حالة من ارتفاع أسعار عقاراتها، ذلك أن أسعار الإيجارات في قطر تفوق أسعارها بالكويت بنسبة تصل إلى نحو%50، مشيراً إلى أن الارتفاع الحالي في الكويت في أسعار الأراضي والعقارات والتأجير ما هو إلا تسايراً مع الوضع الإقليمي والعالمي في هذا المجال، فالعقار ارتفعت أسعاره في كل أنحاء العالم وليس في الكويت وحدها، وبالتالي فإن هذا الأمر يعتبر طبيعياً جداً.
ورفض الغيص الآراء التي كانت تقول بأن أسعار العقار في الكويت قد أصبحت الأعلى في العالم، لافتاً إلى أن الكثير من الإحصائيات العقارية العالمية تشير إلى أن هناك ارتفاعاً كبيراً في كافة دول العالم، بما فيها دول المنطقة المجاورة وعلى رأسها قطر ودبي.

الأرض ومواد البناء

وفي السياق ذاته، لفت الغيص إلى وجود أسباب أخرى تؤثر في إرتفاع السعر النهائي للعقار، مبيناً أن العقار يتألف من جزئين (الأرض والبناء) وكما نرى فإن أسعار مواد البناء والإنشاءات قد ارتفعت بشكل كبير عالمياً، فسعر الحديد في الكويت أو في أي مكان آخر هو نفس السعر فهذا السعر عالمي، لذا فإن هذا الارتفاع سيؤثر بالضرورة على أسعار العقار في شكله النهائي، هذا مع الأخذ بعين الاعتبار أن الكويت تحرص دائماً على دعم مواد البناء من حديد واسمنت لمواطنيها، حتى أن مواد البناء الأساسية في الكويت تعتبر أرخص من كافة دول المنطقة المجاورة.

المحافظ العقارية

من جهة أخرى اعتبر الغيص أن دخول المحافظ العقارية على خط المضاربة على الأراضي والعقارات هو الذي دفع بأسعار العقارات إلى المزيد من الارتفاعات، فكما هو معروف فإن المستثمرين الكويتيين ليس أمامهم سوى الاستثمار في الأوراق المالية والشركات الاستثمارية أو العقار فقط، فليس هناك صناعة أو زراعة، سوى بعض الأمور التي لا يمكن أن تمثل بأي حال من الأحوال مقومات للاستثمار.
ولعل المشكلة التي تسبب فيها دخول المحافظ العقارية إلى هذا السوق أنها بدأت تعمل في هذا القطاع كمضاربة وليس كمطورة، وهذا سبب رئيسي فيما نعاني منه الآن، فلو أن هذه الشركات دخلت كشركات مطورة، فإن عملية التطوير ستحتاج إلى مدى طويل، لكن المضاربة وفضلاً عن أنها لا تحتاج سوى للمدى القصير، فإنها تتسبب بالإضافة إلى ذلك في رفع أسعار الأراضي التي يتم المضاربة عليها، فقاعدة المضاربة تقوم على أساس الشراء ومن ثم البيع بعد إرتفاع السعر، لدرجة أننا رأينا كيف قامت نفس الشركات التي باعت أراضي على شركات أخرى وبعد فترة قصيرة بشراء نفس الأراضي بسعر أعلى من أجل المضاربة عليها..وهكذا حتى أصبحت الأراضي كما هي الأسهم حيث يتم التداول فيها وبيعها بشكل مستمر كما يحدث بالأسهم تماماً، لكننا لا نسمع عن مشاريع إسكانية.


وقال أن أسعار الأراضي قفزت بنسبة %100 في 2007، فعلى سبيل المثال لا الحصر كان سعر المتر المربع في منطقة جنوب السرة في حدود 300ـ320 دينار وذلك في نهاية عام 2006، حيث قفز سعر المتر إلى 600 دينار في يومنا هذا، وكذلك الحال كان سعر الأرض في أبو فطيرة بـ 70 ألف دينار في نفس الوقت من العام الماضي، بينما بلغ سعرها حالياً 150 ألف دينار، وذلك على الرغم من عدم وجود تراخيص بناء هناك، وبالنظر إلى تلك المناطق البعيدة والأسعار التي وصلت اليها فإننا نتساءل ما حدود أسعار الأراضي في المناطق الداخلية الواقعة بين الدائرين الأول والرابع؟!
ويؤكد الغيص في هذا الخصوص أن أصحاب البيوت في تلك المناطق قد أصبحوا في يومنا هذا من أصحاب الملايين، فكل من يملك بيتاً في المناطق الواقعة بين الدائري الأول وحتى الدائري الرابع قد أصبح مليونيراً اليوم خاصة وأن هذه البيوت فيها أعمار كبيرة تصل إلى 50 و 60 سنة، وبالطبع فإن هذا الأمر قد أوجد سيولة كبيرة لدى الكثير من هؤلاء المواطنين الذين باع بعضهم بيوتهم في تلك المناطق ليشتري مقابلاً لها بيتاً أرخص في مناطق أخرى مثل جنوب السرة بنصف الثمن أو أقل وليحتفظ بباقي المبلغ أو يستثمر فيه.

أسباب أخرى

أسباب أخرى يرى الغيص أنها ساهمت في حركة سريعة لأسعار العقار تمثلت في زيادة نسب البناء في العقار الاستثماري، إذ أن هذا الارتفاع قد أثر كثيراً على القطاعات الأخرى كالعقار التجاري والسكني، فما يسري على العقار الاستثماري والتجاري يصل إلى السكني، لأن كل هذه القطاعات مرتبطة ببعضها البعض من الناحية الإيجارية، فالعقار الاستثماري فيه إيجارات وكذلك الحال بالنسبة للعقار السكني.
ويبين الغيص أن أسعار العقار خلال السنوات العشر الماضي لم تكن بهذا المستوى المرتفع قائلاً أن المتتبع لهذه العقارات يرى أنها قد ارتفعت بنسبة بلغت نحو %500 خلال السنوات العشر الأخيرة وإن كانت هذه الارتفاعات تدريجية.
فحتى عام 2003 كان معدل الارتفاع مقبولاً ومتوازناً ثم بدأت الأسعار بالقفز بشكل كبير منذ عام 2004 وذلك بسبب وجود البنية التحتية في بعض المناطق الجديدة والتي كان على رأسها في ذلك الوقت منطقة جنوب السرة، التي تحولت بعد عام 2004 إلى منطقة نموذجية فيها كل مقومات المناطق النموذجية، إذ أن منطقة بهذه الحجم عندما ترتفع أسعارها فإنها لا بد ستؤثر على أسعار قطاع العقار السكني بالكامل، لأن العقار مرتبط ببعضه في معظم المناطق فبمجرد الارتفاع في منطقة تتأثر باقي المناطق الأخرى بالتبعية.

زيادة مضاعفة

وأكد أن نسبة الارتفاع منذ عام 1997 وحتى عام 2000 كانت بحدود %20، ولكن منذ 2003 وحتى 2007 بدأت الزيادة بالمضاعفة، حتى أن عام 2007 كان عام تتويج لإرتفاع أسعار العقار في كافة أنحاء الكويت وفي كافة القطاعات، بل أن القطاع التجاري قد تضاعف سعره أكثر من %100 خلال ذلك العام، حيث أن سعر المتر المربع داخل العاصمة (تجاري) قفز من 3000 إلى 10000 دينار وأكثر خلال السنة الأخيرة.
ولا شك أن اهتمام أمير البلاد والحكومة بالبلد قد أعطى عنصر أمان واطمئنان للتجار والمستثمرين أن البلد في أيد أمينة، وهنا بدأنا نرى المشاريع التي ساهمت بدورها في إرتفاع الأسعار، فالارتفاع عادة ما يقارن بالنجاح وليس بالفشل، ولعل كل الخطوات التي تشهدها البلاد من إرتفاع أسعار النفط وزيادة الموارد وارتفاع السيولة ووصول البورصة إلى 13000 نقطة، تعتبر مؤشرات إيجابية لاستقرار الاقتصاد بشكل عام.

قطاعات أخرى

وأضاف انه لم يستثن قطاع دون غيره من القطاعات من تعرضه لارتفاع أسعاره، حيث يشير الغيص إلى أن قطاعات القسائم الصناعية الحرفية أو المزارع أو الجواخير أو الشاليهات، ارتفعت بدورها بالتبعية، فعندما يرتفع أسعار الإيجار فإن هذا يعني أن سعر المنشأة التي يقوم عليها هذا العقار سيرتفع، ولذلك نجد أن سعر القسيمة 1000 متر (بطن وظهر) في الشويخ كانت بسعر 200 ألف، بينما الآن وصل سعرها إلى 700 ألف أي بارتفاع بنحو %300، وذلك بسبب انفتاح القوانين والسماح بزيادة نسب البناء والحصول على تراخيص إضافية لكل محل على حدة، وبالتالي فإن هذه القسائم أصبحت تدر إيراداً أكبر يصل إلى 15000 ألف دينار شهرياً وبالتالي فإن سعرها لا يجب أن يقل عن 700 ألف دينار.


الرعاية السكنية

وفي المقابل يرى الغيص أن أعداد الراغبين بالسكن بحسب إحصائيات الرعاية السكنية تكاد تكون ثابتة إن لم تكن في ازدياد، وذلك على الرغم من أن مشاريع الدولة الإسكانية لم تتوقف، وهذا يرجع إلى النمو الديموغرافي كما أن أعداد المتزوجين تزداد عاماً بعد عام، في حين أن أعداد البيوت التي توفرها الدولة لمواطنيها سنوياً غير قادرة على تلبية الأعداد المتزايدة من المواطنين، مضيفاً أن الدولة لا تستطيع أن تطرح 50000 وحدة سكنية مرة واحدة للقضاء على طابور المطالبين بالسكن.

لماذا الشكوى؟!

وقبل أن يختم الغيص حواره تساءل قائلاً أن أسعار العقارات في دبي والبحرين قد شهدت إرتفاعاً كبيراً خلال السنوات الماضية، لكننا لم نسمع عن شكاوي من مواطني تلك الدول حول إرتفاع الأسعار، بينما سمعنا تلك الشكاوي في الكويت بسبب أن الحكومة هي التي ترعى الإسكان عن طريق قرض بنك التسليف البالغ 70000 دينار والذي لم يعد قادراً على تلبية الطلب وحتى لو تم رفع هذا المبلغ إلى 100000 دينار فإنه لن يكون قادراً على عمل شيء في ظل الارتفاع الحالي، فأرخص قطعة أرض في الكويت اليوم يصل سعرها إلى 150 ألف دينار!!.

توقعات 2008

وحول توقعات الاسعار للعام المقبل، وذلك في ضوء المعطيات السابقة والمستقبلية قال الغيص: "نحن لا نعلم الغيب وإنما نتكلم في ضوء المؤشرات وسبق أن قلنا أن العقار في الكويت فيه خير كثير، "واعتقد أن العقار سيرتفع خلال عام 2008 بنسبة تتراوح بين %25 إلى %50، وهذا أيضاً يعتبر ارتفاعا كبيراً، كما أن هذا الارتفاع سيتواصل حتى الوصول إلى درجة التشبع، وهذه الدرجة لا تحددها الكويت وإنما يتم تحديدها عالمياً، فأسعار العقار في العالم كله سترتفع، ولذلك فإن أسعار الكويت سترتفع في ظل التطورات الحالية.

تاريخ النشر: الثلاثاء 16/10/2007